Köpa bostadsrätt – tips vad du ska tänka på

Att köpa en bostadsrätt innebär inte att du köper själva lägenheten utan snarare rätten att bo i lägenheten under obegränsad tid.

Bostadsrätten består dels av en nyttjanderätt, dels en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Tillsammans med de andra medlemmarna i föreningen äger du hela fastigheten.

I fastigheten ingår:

• marken
• husen med bostäderna
• alla gemensamma utrymmen
• eventuella uteplatser
• lokaler som kontor och garage.

Som medlem i föreningen måste du givetvis följa stadgar och ordningsregler.

När du köper en lägenhet/bostadsrätt av en annan privatperson gäller köplagen. Kommer du och säljaren överens om något som avviker från reglerna i köplagen, gäller er överenskommelse istället för köplagen.

Mer om köplagen

När du funderar på att köpa bostadsrätt är det bra att skaffa ett lånelöfte. Det innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet.

Lånelöftet gäller under en viss tid. Hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har.

Kontantinsats till lägenhet

Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du finansiera med egen kontantinsats. Kan du inte betala kontantinsatsen med egna pengar kan du låna även till den.

Vissa långivare erbjuder blancolån (lån utan säkerhet) för lån över 85 procent av bostadens värde. Innan du tar ett lån till kontantinsatsen är det bra att förstå vilka kostnader och risker det innebär. Eftersom bostaden inte står som säkerhet får du betala högre ränta. Återbetalningstiden kan också vara kortare jämfört med bolånet.

Om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt finns inte inskrivet i lag. Men undersök alltid lägenheten/bostaden om du blir uppmanad att göra det av säljaren eller mäklaren. Låter du bli att undersöka den kan du nämligen inte få ersättning av säljaren för fel du borde upptäckt.

Det kan vara klokt att anlita en besiktningsman, men du bör också själv kolla igenom bostaden. Testa så att allt fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera.

Har säljaren renoverat badrummet är det bra att ta reda på om det är gjort av en hantverkare eller säljaren själv. Har säljaren renoverat själv bör du försäkra sig om att fuktspärrarna är ordentligt gjorda.

När du bestämt dig för att köpa bör du be säljaren om en kopia på lägenhetsförteckningen. Där kan du se om bostadsrätten är pantsatt.

Att en bostad är pantsatt innebär att den nuvarande ägaren har ett bolån där bostaden fungerar som säkerhet. Att en bostad är pantsatt är helt normalt. De flesta bostadsägare har någon form av bolån. Men det är viktigt att kontrollera om bostaden är pantsatt eftersom panten är bunden till bostaden och inte till personen som säljer bostaden.

Är bostaden pantsatt gäller alltså panten även om bostaden säljs. Säljaren ska lösa lånen innan köparen tillträder bostadsrätten. Men om det inte skulle ske, och långivaren skulle kräva ut sin pant, kan du som ny bostadsrättshavare tvingas betala för att få behålla bostadsrätten.

Prata gärna med grannar och se om de verkar trivas. Gå igenom årsredovisningen och se om ekonomin är stabil i föreningen, eftersom det påverkar månadsavgiften. Fråga också styrelsen om vad som är på gång i föreningen. Stora renoveringar eller upprustningar kan påverka månadskostnaden.

Även om badrummet skulle vara renoverat i den lägenhet du är intresserad av kan ett stambyte vara planerat i föreningen, och då brukar alla badrum renoveras. Det är inte roligt att dels ha betalat ett högre pris för bostadsrätten för att den var nyrenoverad och sedan se att det rivs ut och görs om med en höjd månadsavgift som följd.

För att få köpa en bostadsrätt måste styrelsen godkänna dig som medlem i föreningen. Detta gäller enligt bostadsrättslagen.

Nekar föreningen dig medlemskap kan du vända sig till Hyresnämnden. Föreningen kan inte neka medlemskap utan mycket goda skäl.

Har du skrivit ett förhandsavtal kan föreningen inte neka medlemskap. Föreningen måste ta ställning till om du kan bli medlem redan när förhandsavtalet tecknas. Ett skäl till att nekas kan vara att bostadsrättsföreningen är till för äldre. Det är ganska vanligt med så kallade seniorboenden.

Diskriminering på grund av etnicitet, trosbekännelse eller liknande är förbjudet enligt lag.

Du är ansvarig för att lägenheten är i ett gott skick. Det betyder att du är ansvarig för att åtgärda skador som uppstår i din bostad. Det gäller även om det är en olyckshändelse.

Som bostadsrättshavare får du göra åtgärder i lägenheten. Men du behöver ansöka om styrelsens tillåtelse om du vill göra en åtgärd i lägenheten som innebär:

• ett ingrepp i en bärande konstruktion
• ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
• någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Som bostadsrättshavare är du också skyldig att:

• inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande
• inte störa grannarna
• betala årsavgiften (månadsavgiften).

Gränsen för ansvar går oftast vid ytterdörren

Man brukar säga att gränsen för underhåll går vid ytterdörren. Du ansvarar för all målning på insidan av dörren medan föreningen ansvarar för målningen på ytterdörrens utsida. Undantag är att föreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Du kan läsa mer om dina skyldigheter i bostadsrättsföreningens stadgar. Där står också vilka skyldigheter bostadsrättshavare och förening har mot varandra. Du bör kontakta styrelsen vid minsta tveksamhet om vad du kan eller inte kan göra.

Föreningen ska sätta undan pengar för underhåll

Föreningen är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparation av till exempel:

• fasader
• trappor
• stamledningar
• avlopp.

Men fonden för yttre underhåll räcker inte alltid. Många föreningar tar lån till sådana åtgärder.

Det kan också finns en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Fonden tar du pengar ur om du ska renovera bostadsrätten.